قرار وزير الأشغال العامة والإسكان رقم (1) لسنة 2012م
بشأن تنظيم بيع الوحدات العقارية في مشاريع الوزارة الإسكانية
وزير الأشغال العامة والإسكان
بعد الإطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1996م بشأن تمليك الطبقات والشقق والمحلات، ولائحته التنفيذية رقم (2) لسنة 1997م،
وعلى قرار وزير الأشغال العامة والإسكان رقم (1) لسنة (2004) بشأن تنظيم بيع وتأجير الوحدات العقارية المملوكة للوزارة،
وبناءً على الصلاحيات المخولة لي،
وبناءً على مقتضيات المصلحة العامة،
أقرر ما يلي:
الفصل الأول
تعاريف وأحكام عامة
المادة (1)
في تطبيق أحكام هذا القرار يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة لها أدناه ما لم تدل القرينة على خلاف ذلك:
الوزارة: وزارة الأشغال العامة والإسكان.
الوزير: وزير الأشغال العامة والإسكان.
الجهة الحكومية: كافة الدوائر الحكومية المدنية والعسكرية التي تكون موازنتها ضمن الموازنة العامة للسلطة الوطنية الفلسطينية.
المنتفع: الشخص الطبيعي الذي اشترى وحدة عقارية من المشاريع الإسكانية للوزارة.
الموظف: أي موظف عام مدني أو عسكري مصنف ومثبت ويتقاضى راتباً شهرياً منتظماً.
الوحدة العقارية: جزء من المبنى أعد للسكن و/أو المحل التجاري.
الوحدة السكنية: البناؤ المعد للسكن الذي يخصص للمنتفع وفق أحكام هذا القرار.
المحل التجاري: وحدة مستقلة من المبنى خصصت للأغراض التجارية.
منطقة المشروع: المحافظة التي تم تنفيذ المشروع فيها.
المادة (2)
يهدف هذا القرار إلى تنظيم بيع الوحدات العقارية في المشاريع الإسكانية المنفذة من قبل الوزارة وفق آلية ومعايير واضحة تضمن بموجب أحكامه الشفافية في التخصص والبيع.
المادة (3)
يتم الإعلان عن بيع الوحدات السكنية في جريدتين رسميتين يوميتين لمدة يومين ويتضمن الإعلان الفئة المستهدفة من هذه المشاريع، والشروط الواجب توافرها في مقدمي طلبات الشراء، ويقدم طلب الشراء على النموذج المعد لذلك مرفقاً به المستندات المطلوبة على أن يوضع على الطلب دمغة بقيمة عشرون ديناراً أردنياً غير مستردة أو ما يعادلها بالعملة المتداولة قانوناً.
المادة (4)
تقوم الإدارة العامة للإسكان التعاوني والعقارات وبالتعاون مع المديرية المعنية بالنظر في الطلبات المقدمة للوزارة لفرز الطلبات المستوفية للشروط الواردة في أحكام هذا القرار وبعد الفرز واعتماد الطلبات المستوفية للشروط يتم عمل الآتي:
1.الإعلان عن أسماء مقدمي الطلبات المستوفين لشروط الانتفاع والمؤهلين لدخول القرعة في جريدتين رسميتين يوميتين ويحدد في الإعلان موعد إجراء القرعة للراغبين في الحضور.
2. يحق للمتقدم بطلب الانتفاع الإعتراض على عدم تضمين اسمه في الإعلان خلال يومين من تاريخ نشر الإعلان والرد من قبل الوزارة على الاعتراض يجب أن يكون خلال اسبوع من تاريخ تقديم الاعتراض.
3. يعلن عن اسم المنتفع ورقم الوحدة السكنية المخصصة له بإجراء القرعة في جلسة علنية وبحضور ممثلين عن جهات مختلفة يتم دعوتها من قبل الوزير.
الفصل الثاني
الشراء
المادة (5)
يشترط فيمن يتقدم بطلب شراء وحدة سكنية استيفاء الشروط التالية:
1.أن يكون مواطناً فلسطينياً مقيماً في أراضي السلطة الوطنية الفلسطينية.
2. أن يكون موظفاً من سكان منطقة المشروع ومقيماً فعلياً فيها، و/أو موظفاً من منطقة أخرى يعمل في منطقة المشروع، ومضى على عمله لدى الجهة الحكومية في منطقة المشروع مدة لا تقل عن ثلاث سنوات.
3. أن يكون متزوجاً أو معيلاً لأسره.
4. أن لا يكون المتقدم أو زوجته أو أي من أبنائهما القصر مالكاً لوحدة سكنية مناسبة لسكناه أو قطعة أرض فضاء صالحة للبناء في منطقة المشروع التي تحددها الوزارة.
5. أن لا يكون المتقدم أو زوجته قد انتفع سابقاً بقطعة أرض أو وحدة سكنية من أي جهة كانت.
6. أن يكون لدى المتقدم القدرة على دفع ما لا يقل عن 20% من ثمن الوحدة السكنية كدفعة مقدمة.
7. أن يكون له مصدر دخل ثابت وأن يسمح ربع الدخل الشهري للأسرة بتغطية القسط الشهري المستحق عليه شهرياً.
8. أن لا تتجاوز مدة الأقساط (25) سنة وأن يسمح عمر المنتفع أو الكفلاء بسداد القسط الأخير من ثمن الوحدة السكنية قبل بلوغهم سن التقاعد أيهما أسبق.
9. أن لا يكون المتقدم ملتزماً بتسديد قروض من دخله الشهري لأي جهة كانت أو كفيلاً لأي مستفيد أو مدين آخر وتعيقه هذه الالتزامات عن الوفاء بالتزاماته اتجاه الوزارة.
المادة (6)
يلتزم المتقدم بطلب الشراء بتقديم المرفقات التالية بطلبه:
1.صور هويات جميع أفراد الأسرة وترفق بها صور شهادات الميلاد للأبناء غير المضافين للهوية وصورة قسيمة الزواج إذا كانت الزوجة غير مضافة لهوية الزوج.
2. قسيمة آخر راتب لمقدم الطلب وزوجته/ زوجها.
3. صور عقد الإيجار بين المالك والمستأجر مصدقاً من ضريبة الأملاك إذا كان مقدم الطلب مستأجراً.
4. شهادة من الهيئة المحلية المختصة في منطقة المشروع التي يسكن طالب الإنتفاع ضمن نفوذها تفيد بعدم ملكية (طالب الانتفاع أو زوجته أو أبنائه القصر) لأي مسكن وعدم وجود تراخيص بناء باسمة أو باسم أي منهم.
5. شهادة من دائرة تسجيل الأراضي (الطابو) تفيد بعدم ملكية طالب الانتفاع أو زوجته أو أبنائه القصر لأراضي أو عقارات في منطقة المشروع.
6. شهادة من الجهات المختصة تفيد بعدم انتفاع مقدم الطلب أو زوجته بقطعة أرض أو وحدة سكنية من أي جهة كانت (الوزارة – المجلس الفلسطيني للإسكان – تخصيص أرض حكومية).
7. قرار من المحكمة المختصة يثبت إعالة طالب الانتفاع (الغير متزوج) لأسرته.
8. شهادة من دائرة ضريبة الأملاك في منطقة المشروع تفيد بعدم ملكية طالب الانتفاع أو زوجته أو أبنائه القصر لعقارات أو أراضي.
9. كافقة المرفقات المطلوبة من طالب الانتفاع المتزوج، يلزم طالب الانتفاع المعيل والغير المتزوج بتقديمها فيما يخص أسرته (الوالدين –الأخوة والأخوات دون الثامنة عشر- الأخت الأرملة أو المطلقة في حالة إعالتهما من قبله).
المادة (7)
تبرز الوزارة مع المنتفع عقد بيع ابتدائي يتضمن شروط وأحكام البيع ويكون للمنتفع بموجب العقد حق الانتفاع بالوحدة السكنية المخصصة له على أن تبقى رقبة الوحدة السكنية باسم الوزارة ويتم التنازل عنها عند سداد المنتفع لثمن الوحدة السكنية كاملاً.
المادة (8)
يجوز للوزارة خصم ما نسبته 8% من ثمن الوحدة السكنية في حال البيع نقداً ودفع المنتفع الثمن كاملاً عند التوقيع على العقد ويصبح التعاقد على البيع والشراء في هذه الحالة نهائياً وتقوم الوزارة بإجراءات نقل ملكية الوحدة السكنية باسم المنتفع أو التنازل له لدى دائرة الأراضي والمساحة (الطابو) حسب الأصول.
المادة (9)
لا يجوز للمنتفع وفقاً لأحكام هذا القرار الانتفاع من المشاريع الإسكانية للوزارة إلا لمرة واحدة فقط، ولا يجوز لأي شخص كان أن ينتفع بأكثر من شقة واحدة.
المادة (10)
في حال تسديد ثمن الوحدة السكنية على أقساط يتم الدفع وفقاً لما يلي:
1.يدفع المنتفع بالوحدة السكنية 20% من قيمتها على الأقل كدفعة أولى ويسدد باقي الثمن على أقساط شهرية منتظمة وعلى التوالي بحيث لا يزيد قيمة القسط الشهري عن ربع الدخل الشهري للأسرة ولا تزيد فترة السداد عن 25 سنة.
2. يكون تسديد الأقساط المترتبة على المنتفع بالخصم من راتبه الشهري مباشرة.
3. يلتزم المنتفع قبل إبرام العقد وتوقيعه بدفع عمولة إدارية تبلغ قيمتها نسبة (2%) من ثمن الوحدة السكنية ولمرة واحدة فقط.
المادة (11)
شروط بيع المحلات التجارية:
1.تقوم الوزارة بالإعلان عن بيع المحلات التجارية بالمزايدة وتقدم عروض المزايدين في مظاريف مغلقة وتفتح حسب الأصول ووفق أـحكام القانون وللجنة عطاءات الوزارة فتح المظاريف والتوصية بالبيع بالسعر الأعلى على أن يكون المتقدم للمزاد مستوفياً للشروط الواردة في البند (9،1) من أحكام المادة (5).
2. يدفع المنتفع بالمحل التجاري 40% من قيمته كدفعة أولى ويسدد باقي الثمن على ثلاث دفعات سنوية متساوية، ويبدأ الاستحقاق في نهاية السنة من تاريخ استلام المحل. ويلتزم المنتفع قبل توقيع العقد بدفع عمولة إدارية تبلغ قيمتها 4% من ثمن المحل التجاري.
3. يجوز للوزارة خصم ما نسبته 4% من ثمن المحل التجاري في حالة البيع نقداً ودفع المنتفع الثمن كاملاً ويكون العقد النهائي ويتم التنازل له من قبل الوزارة ونقل الملكية لدى دائرة الأراضي والمساحة حسب الأصول.
المادة (12)
يقدم المنتفع بالوحدة العقارية بالتقسيط الضمانات التالية:
1.مشتري الوحدة السكنية:
أ. تفويضاً منه باقتطاع قيمة القسط الشهري من راتبه مباشرة.
ب. كفيلين على أن يكونا موظفين حكوميين متكافلين متضامنين بتسديد قيمة الأقساط المستحقة على المنتفع وتستطيع الجهة الحكومية المختصة استقطاع قيمة الأقساط منهم في حالة تخلف المنتفع عن الدفع ويشترط أن يسمح عمر الكفيلين باستقطاع قيمة القسط الأخير من ثمن الوحدة السكنية من راتبهم قبل بلوغهم سن التقاعد.
2. مشتري المحل التجاري:
أ. يوقع على سند إقرار وتعهد بأن يكون للوزارة حق امتياز على المحل التجاري لحين سداد كامل الثمن.
ب. يقدم كفالة بنكية أو شيك بنكي بقيمة المحل التجاري متجددة حتى سداد كامل الثمن.
المادة (13)
يبدأ خصم أو أداء الأقساط طبقاً للتسوية المالية الصادرة من الوزارة، ويستمر ذلك إلى أن يفي المشتري بسداد كامل الثمن.
المادة (14)
يحق للوزارة استرداد الوحدة العقارية من المنتفع المتخلف عن دفع الأقساط الشهرية المستحقة عليه وفقاً لما يلي:
1.إذا تخلف المنتفع عن دفع ثلاثة أقساط متتالية أو خمسة أقساط متفرقة من ثمن الوحدة العقارية يتم إنذاره بواسطة كاتب العدل بلزوم دفع الأقساط المستحقة عليه خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغه القرار.
2. إذا انتهت مدة الإنذار ولم يلتزم المنتفع بتسديد الأقساط المستحقة عليه يحق للوزارة إصدار قرار بإلغاء تخصيص الوحدة العقارية واستردادها من المنتفع.
3. يبلغ قرار الوزارة بإلغاء تخصيص الوحدة العقارية واستردادها من المنتفع بواسطة كاتب العدل ويصبح هذا القرار قابلاً للتنفيذ بعد مرور ثلاثين يوماً على تاريخ التبليغ.
4. ينفذ قرار استرداد الوحدة العقارية وإخلائها بواسطة دوائر التنفيذ.
5. إذا عرض المنتفع على الوزارة تسوية وقبلت بها الوزارة يوقف تنفيذ القرار ويلغى بعد تنفيذ التسوية.
المادة (15)
في حالة وفاة المنتفع ولم يستكمل تسديد الأقساط المستحقة عليه يلتزم الورثة بالتزامات مورثهم في عقد البيع الموقع مع الوزارة وتؤول إليهم حقوقه.
المادة (16)
تنتقل الملكية إلى المنتفع أو ورثته بعد سداد كامل الثمن.
المادة (17)
لا يجوز للمنتفع أو ورثته قبل الانتهاء من سداد كامل ثمن الوحدة العقارية ونقل الملكية إليه التصرف في الوحدة العقارية بأي نوع من أنواع التصرفات كما يحظر عليه ترتيب أي حق شخصي أو عيني عليها بمقابل أو بغير مقابل ويعتبر باطلاً أي اتفاق أو تصرف يخالف ذلك إلا بموافقة خطية مسبقة من الوزارة.
المادة (18)
في حال موافقة الوزارة للمنتفع بالوحدة العقارية بالتنازل عن انتفاعه للغير أو إعادتها للوزارة، بناءً على طلب خطي رفع منه، يشترط على المنتفع دفع مبلغ قيمته 300 ثلاث مائة ديناراً أردنياً قبل تنفيذ إجراءات التنازل بدل الخدمات الإدارية التي ستقوم بها الوزارة والمترتبة على هذا التنازل وتعتبر الموافقة الأولى مبدئية وتصبح نهائية بتنفيذه الشرط المالي المذكور.
المادة (19)
بعد موافقة الوزارة على طلب المنتفع بإعادة الوحدة العقارية للوزارة يتبع ما يلي:
1.يتوجب معاينة الوحدة العقارية من قبل لجنة فنية يعينها الوزير لهذا الغرض وتعد تقريراً بذلك.
2. تعتبر المدة من تاريخ استلام الوحدة السكنية وحتى تاريخ إعادتها للوزارة ايجارة سنوية بواقع 5% من القيمة الأساسية للوحدة السكنية ويتم خصم قيمة الإيجارة من مبلغ الدفعة المقدمة والأقساط الشهرية المدفوعة.
3. تعتبر المدة من تاريخ استلام المحل التجاري وحتى تاريخ تسليمه للوزارة إيجارة سنوية بواقع 10% ن قيمة المحل الأساسية تخصم الدفعة المقدمة والأقساط السنوية المدفوعة.
4. إذا كان المنتفع قد أحدث أضراراً أو تلفيات بالوحدة العقارية يتم تقدير قيمتها وتخصم من الدفعة المقدمة والأقساط المدفوعة.
5. لا يتم إعادة باقي المبالغ المستحقة للمنتفع إلا بعد استلام الوزارة للوحدة العقارية واستقطاع جميع الاستحقاقات المترتبة عليه، ويتم إبلاغ الجهات المختصة بإيقاف الاستقطاع ومنح المنتفع شهادة خلو طرف.
المادة (20)
في حالة موافقة الوزارة على طلب المنتفع التنازل عن انتفاعه بالوحدة العقارية للغير يتبع ما يلي:
1.تتم عملية التنازل عن الانتفاع بالوحدة العقارية بقرار من الوزير.
2. يتبع في حق المتنازل إليه جميع الإجراءات والشروط التي يتطلبها هذا القرار للانتفاع بالوحدة العقارية.
3. تؤول جميع حقوق المنتفع القديم (المتنازل) إلى المتنازل إليه مع تحميل الأخير جميع الالتزامات التعاقدية المترتبة على المتعاقد القديم.
4. يسدد المنتفع القديم (المتنازل) جميع الاستحقاقات المالية المترتبة عليه حتى تاريخ التنازل قبل إجراء عملية التنازل.
5. يوقع المتنازل والمتنازل إليه على إقرارات التنازل في الوزارة.
6. يوقع المنتفع الجديد على عقد بيع ابتدائي بعد تقديمه الضمانات المطلوبة ويصبح هو الملتزم أمام الوزارة بدفع الأقساط ويحصل المنتفع القديم (المتنازل) على خلو طرف من الوزارة.
المادة (21)
يحظر على المنتفع أو ورثته استعمال الوحدة العقارية في غير الأغراض المعدة لها. كما يحظر على المنتفع أو ورثته إحداث أي تغيير أو إضافات أو تعديلات تؤثر على التصميم الإنشائي للبناء أو شكله الخارجي، كما يحظر عليهم إجراء أي تغييرات أو تعديلات تؤثر على استخدام المرافق المشتركة والساحات الخارجية باعتبار أنها ملك مشترك.
المادة (22)
يحق للوزارة فسخ العقد وإلغاء التخصيص واسترداد الوحدة العقارية دون الحصول على حكم قضائي ووفق الآلية المذكورة في المادة (14) في الحالات التالية:
1.مخالفة المنتفع أو ورثته لأحكام هذا القرار وإخلالهم بالتزاماتهم التعاقدية.
2. إذا ارتكب المنتفع أي مخالفة لأحكام وشروط التنظيم الواردة في القوانين والأنظمة ذات العلاقة ولم يقم بإزالة المخالفة خلال ستين يوماً من تاريخ إبلاغه إنذاراً عدلياً من قبل الوزارة بذلك.
المادة (23)
يحق للوزارة التامين على الوحدات العقارية التي تقيمها ضد جميع الأخطار المتوقعة وغير المتوقعة والتأمين على حياة المنتفع بما يعادل ثمن الوحدة العقارية المخصصة له مقابل أقساط شهرية يدفعها المنتفع للوزارة.
المادة (24)
1.ينشأ لدى الجهة المختصة في الوزارة سجل خاص لقيد التصرفات القانونية المتعلقة بالوحدات العقارية قبل إتمام معاملات الإفراز والمبرمة بين المنتفع والوزارة بما في ذلك سندات تأمين الوحدة العقارية.
2. عند إتمام معاملات إفراز الوحدة العقارية تنقل إلى السجل الخاص بذلك لدى دائرة تسجيل الأراضي المختصة جميع القيود والوقوعات المتعلقة بالوحدة العقارية لغايات توثيقها.
المادة (25)
يحق للوزارة تخصيص ما نسبته 20% من مشروع الإسكان لطالبي الانتفاع من موظفي الوزارة المستوفين للشروط والمؤهلين وفق أحكام هذا النظام.
الفصل الرابع
أحكام ختامية
المادة (26)
تسري على إدارة العقار وصيانته أحكام المواد من (19 إلى 41) من قانون رقم (1) لسنة 1996م بشأن تمليك الطبقات والشقق والمحلات.
المادة (27)
يصدر الوزير التعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القرار.
المادة (28)
يلغى العمل بقرار وزير الأشغال العامة والإسكان رقم (1) لسنة 2004م بشأن تنظيم بيع وتأجير الوحدات العقارية المملوكة للوزارة.
المادة (29)
على جميع الجهات المختصة، كل فيما يخصه، تنفيذ أحكام هذا القرار ويعمل به من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية.
صدر في مدينة رام الله بتاريخ: 9/4/2012 ميلادية
الموافق: 17/ جماد أول/ 1433 هجرية
سلام فياض
وزير الأشغال العامة والإسكان
عن منظومة القضاء والتشريع في فلسطين - المقتفي -، اعداد معهد الحقوق في جامعة بيرزيت.