قرار وزير الأشغال العامة والإسكان رقم (1) لسنة 2004م
بشأن تنظيم بيع وتأجير الوحدات العقارية المملوكة للوزارة
وزير الشغال العامة والإسكان
بعد الإطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1996 بشأن تمليك الطبقات والشقق والمحلات ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار وزير الإسكان رقم (2) لسنة 1997م.
وعلى قرار وزير الإسكان رقم (1) سنة 1997 بشأن تنظيم الانتفاع بالوحدات العقارية التي تحصل عليها وزارة الإسكان المعدل بالقرار رقم (2) 1998م.
وبناء على الصلاحيات المخولة لي،
وبناء على مقتضيات المصلحة العامة،
أقرر ما يلي:
الفصل الأول
تعاريف وأحكام عامة
المادة (1)
في تطبيق أحكام هذا القرار يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة لها أدناه ما لم تدل القرينة على خلاف ذلك:
الوزارة: وزارة الأشغال العامة والإسكان.
الوزير: وزير الأشغال العامة والإسكان.
الجهات الحكومية: الوزارات والمؤسسات والهيئات العامة والجهات العسكرية.
المنتفع: الشخص الطبيعي الذي اشترى أو استأجر وحدة عقارية من المشاريع التابعة للوزارة.
الموظف الحكومي: أي موظف مدني أو عسكري يتقاضى راتبا شهريا منتظما.
الوحدة العقارية: الجزء المفرز من المبنى سواء كان طابقا أو شقة أو محلا تجاريا.
الشقة: وحدة كاملة مستقلة في طابق أعدت للسكن فقط.
المحل التجاري: وحدة مستقلة في الطابق الأرضي من المبنى خصصت للأغراض التجارية.
المادة (2)
يهدف هذا القرار إلى تنظيم بيع وتأجير الوحدات العقارية المملوكة للوزارة وفقا للأحكام الواردة فيه.
المادة (3)
يقدم طلب الشراء أو الاستئجار للوزارة على النموذج المعد لذلك مرفقا به المستندات التي تحددها الوزارة على أن يوضع على الطلب دمغة بقيمة خمسة دنانير أردنية أو ما يعادلها بالعملة المتداولة قانونا.
المادة (4)
تنظر الوزارة في الطلبات المقدمة إليها لتحديد أولويات البيع والتأجير وفقا للأسس والمعايير التي تضعها من خلال اللجنة المختصة.
الفصل الثاني
البيع
المادة (5)
يشترط فيمن يرغب في شراء شقة ما يلي:
1. أن يكون فلسطينيا بلغ الثامنة عشرة من عمه على الأقل.
2. أن يكون متزوجا أو معيلا لأسرة.
3. أن يكون لدى المتقدم القدرة على دفع ما لا يقل عن 20% من ثمن الوحدة العقارية الأصلي كدفعة مقدمة.
4. أن يكون له مصدر دخل ثابت وأن يسمح ربع الدخل الشهري للأسرة بتغطية القسط الشهري المستحق عليه شهريا.
5. أن يسمح عمر المنتفع بسداد القسط الأخير من ثمن الشقة قبل بلوغه سن التقاعد.
6. أن لا يكون المتقدم أو زوجته مالكا لمسكن يتناسب مع المعايير الإسكانية أو قطعة أرض فضاء صالحة للبناء.
7. أن لا يكون المتقدم ملتزما بتسديد قروض من دخله الشهري لأي جهة كانت أو كفيلا لأي مدين آخر.
8. أن لا يكون المتقدم أو زوجته قد انتفع سابقا بقطعة أرض أو وحدة سكنية من أي جهة كانت.
المادة (6)
تبرم للوزارة مع المنتفع عقد بيع ابتدائيا تبين فيه شروط وأحكام البيع ويتحول هذا العقد إلى عقد بيع نهائي بعد سداد المنتفع كامل الثمن.
المادة (7)
يجوز للوزارة خصم ما نسبته 8% من ثمن الشقة إذا دفع المنتفع الثمن كالا عند التوقيع على العقد ويصبح التعاقد نهائيا.
المادة (8)
لا يجوز الانتفاع وفقا لأحكام هذا القرار إلا لمرة واحدة فقط ولا يجوز لأحد أن ينتفع بأكثر من شقة واحدة.
المادة (9)
في حال تسديد الثمن على أقساط يتم الدفع وفقا لما يلي:
1. يدفع المنتفع بالشقة 20% من قيمتها كدفعة أولى ويسدد باقي الثمن على أقساط شهرية منتظمة وعلى التوالي بحيث لا يزيد قيمة القسط الشهري على ربع الدخل الشهري للأسرة.
2. يدفع المنتفع بالمحل التجاري 40% من قيمته كدفعة أولى ويسدد باقي الثمن على ثلاث دفعات سنوية متتالية وبفائدة سنوية 4%، ويبدأ الاستحقاق بعد سنة من تاريخ استلام المحل.
المادة (10)
يكون تسديد الأقساط الشهرية المستحقة على المنتفع إذا كان موظفا حكوميا بالخصم من راتبه الشهري مباشرة، وبأداء المنتفع لهذه الأقساط بنفسه إذا لم يكن موظفا حكوميا أو بواسطة كفيله المتضامن معه.
المادة (11)
يقدم المنتفع بالوحدة العقارية بالتقسيط الضمانات التالية:
أول: مشتري الوحدة العقارية (الشقة) يقدم:
أ. تفويضا منه باقتطاع قيمة القسط الشهري من راتبه مباشرة.
ب. كفيلا ويكون موظفا حكوميا متضامنا معه بقيمة الأقساط وتستطيع الجهة الحكومية المختصة استقطاع قيمة الأقساط منه في حالة استقالة المنتفع أو تركه العمل أو تخلفه عن الدفع ويشترط أن يسمح عمر الكفيل باستقطاع قيمة القسط الأخير من ثمن الشقة من راتبه قبل بلوغه سن التقاعد.
ت. سند دين منظما بكفيلين حكوميين متكافلين متضامنين بتسديد قيمة الأقساط وتستطيع الجهة الحكومية المختصة استقطاع قيمة الأقساط منهم في حالة تخلف المنتفع عن الدفع ويشترط أن يسمح عمر الكفيلين باستقطاع قيمة القسط الأخير من ثمن الشقة من راتبهم قبل بلوغهم سن لتقاعد.
ثانيا: مشتري الوحدة العقارية (المحل التجاري)
أ. يوقع على سند إقرار وتعهد بأن يكون للوزارة حق امتياز على المحل التجاري لحين سداد كامل الثمن.
ب. يقدم كفالة بنكية أو شيك بنكي بقيمة المحل التجاري متجددة حتى سداد كامل الثمن.
المادة (12)
يبدأ خصم أو أداء الأقساط طبقا للتسوية المالية الصادرة من الوزارة، ويستمر ذلك إلى أن يفي المشتري بسداد
كامل الثمن.
المادة (13)
في حالة عدم سداد المنتفع لأي قسط من الأقساط في موعده تخطره الوزارة بموجب إنذار، فإذا لم يسدد قسطين متتالين فإنه يحق للوزارة فسخ العقد واسترداد الوحدة العقارية بالطريق الإداري أو تصبح العلاقة إيجارية.
المادة (14)
أ. في حالة وفاة المنتفع ولم يستكمل تسديد الأقساط المستحقة عليه وتبين مقدرة الورثة أة أحدهم على الوفاء بالأقساط يلتزم الورثة بالتزامات مورثهم في عقد البيع الموقع مع الوزارة وتؤول إليهم حقوقه.
ب. في حالة وفاة المنتفع ولم يستكمل تسديد الأقساط المستحقة عليه وتبين عدم قدرة ورثته على الوفاء بالأقساط الشهرية المترتبة على الشقة يجوز للوزارة تحويل عقد البيع الابتدائي إلى عقد إيجار باسم زوجة المتوفي والأبناء الذين يقيمون معه بناء على طلبهم وينطبق عليهم في هذه الحالة أحكام المادة (22، 23) من هذا القرار.
المادة (15)
تنتقل الملكية إلى المنتفع أو ورثته بعد سداد كامل الثمن.
المادة (16)
لا يجوز للمنتفع أو ورثته قبل الانتهاء من سداد كامل ثمن الوحدة العقارية ونقل الملكية إليه التصرف في الوحدة العقارية بأي نوع من أنواع التصرفات كما يحظر عليه ترتيب أي حق شخصي أو عيني عليها بمقابل أو بغير مقابل ويعتبر باطلا أي اتفاق أو تصرف يخالف ذلك إلا بموافقة خطية من الوزارة.
المادة (17)
في حال موافقة الوزارة السماح للمنتفع بالوحدة العقارية التنازل عن انتفاعه للغير أو إعادتها للوزارة، يجب إتباع ما يلي:
أولا: في حال طلب المنتفع إعادة الوحدة العقارية للوزارة وموافقة الوزارة على الطلب:
أ. يتوجب معاينة الوحدة العقارية من قبل لجنة فنية يعينها الوزير لهذا الغرض وتعد تقريرا بذلك.
ب. تعتبر المدة من تاريخ استلام الشقة وحتى تاريخ إعادتها للوزارة إيجارة سنوية بواقع 5% من القيمة الأساسية للشقة ويتم خصم قيمة الإيجارة من مبلغ الدفعة المقدمة والأقساط الشهرية المدفوعة.
ت. تعتبر المدة من تاريخ استلام المحل التجاري وحتى تاريخ استلامها للوزارة إيجارة سنوية بواقع 10% من قيمة المحل الأساسية تخصم من الدفعة المقدمة والأقساط الشهرية المدفوعة.
ث. إذا كان المنتفع قد أحدث أضرارا أو تلفيات بالوحدة العقارية يتم تقدير قيمتها وتخصم من الدفعة المقدمة والأقساط المدفوعة.
ج. لا يتم إعادة باقي المبالغ المستحقة للمنتفع إلا بعد استلام الوزارة للوحدة العقارية واستقطاع جميع الاستحقاقات المطلوبة، ويتم إبلاغ الجهات المختصة بإيقاف الاستقطاع ومنح المنتفع شهادة خلو طرف.
ثانيا: في حال موافقة الوزارة على طلب المنتفع التناول عن انتفاعه بالوحدة العقارية إلى شخص آخر.
أ. تتم عملية التناول عن الانتفاع بالوحدة العقارية بقرار من الوزارة.
ب. يتبع في حق المتنازل إليه جميع الإجراءات والشروط التي يتطلبها هذا القرار للانتفاع بالوحدة العقارية.
ت. تؤول جميع حقوق المنتفع القديم (المتناول) إلى المتنازل إليه مع تحميل الأخير جميع التزامات المتعاقد القديم.
ث. يسدد المنتفع القديم (المتناول) جميع الاستحقاقات المالية المترتبة عليه حتى تاريخ التناول قبل إجراء عملية التنازل.
ج. يوقع المتنازل والمتناول إليه على إقرارات التناول في الوزارة.
ح. يوقع المنتفع الجديد على عقد بيع ابتدائي بعد تقديمه الضمانات المطلوبة ويصبح هو الملتزم أمام الوزارة بدفع الأقساط ويحصل المنتفع القديم (التناول) على خلو طرف من الوزارة.
المادة (18)
يحظر على المنتفع أو ورثته قبل انتقال الملكية إليه استعمال الوحدة العقارية في غير الأغراض المعدة لها.
المادة (19)
إذا خالف المنتفع أو ورثته أحكام المواد 12، 16، 18 من هذا القرار يحق للوزارة فسخ العقد واسترداد الوحدة العقارية دون الحصول على حكم قضائي.
الفصل الثالث
إيجار الوحدات العقارية
المادة (20)
ينتفع باستئجار الشقة الحالات الاجتماعية الصعبة والمسجلة لدى المؤسسات الاجتماعية (وزارة الشئون الاجتماعية – وكالة الغوث الدولية) كحالات معسرة.
ويشترط في هذه الحالات ما يلي:
1. عدم امتلاك مسكن.
2. عدم القدرة على شراء أو استئجار مسكن.
3. عدم الانتفاع سابقا بقطعة أرض أو وحدة سكنية من أي جهة كانت.
المادة (21)
تشكل بقرار من الوزير لجنة تتولى تحديد الحالات التي تنتفع باستئجار الشقة وفق آلية تضعها الوزارة وتتبع نظام التنقيط في تحديد هذه الحالات.
المادة (22)
تكون القيمة الإيجارية السنوية للشقة للحالات المعسرة بنسبة 2% من ثمن الشقة الأصلي على أن يتم إجراء بحث اجتماعي للمنتفعين كل سنتين، وعلى المنتفع أن يقدم سنويا للوزارة ما يثبت بقاءه كحالة اجتماعية معسرة، وفي حالة تحسن الحالة الاقتصادية للأسرة يتم زيادة الأجرة السنوية تدريجيا لتصبح 5% من الثمن الإجمالي للشقة.
المادة (23)
يحق للمستأجرين إذا ما تحسنت ظروفهم خلال مدة الإيجار أن يتقدموا للوزارة بطلب لتملك الشقة ويتم احتساب جميع المبالغ التي دفعت كبدل إيجار دفعة مقدمة من ثمن الشقة ويطبق عليهم أحكام التقسيط.
المادة (24)
أ. يستفيد باستئجار المحل التجاري أي فلسطيني، وتكون قيمة الإيجارة السنوية للمحل التجاري 10% من ثمنه الإجمالي.
ب. يجوز لأي منتفع بشقة استئجار محل تجاري أو أكثر شريطة أن لا يكون عليه أي استحقاقات مالية على الشقة.
المادة (25)
تبرم الوزارة مع المستأجر عقد إيجار تبين فيه شروط وأحكام الإيجار.
المادة (26)
يتوجب على مستأجر الوحدة العقارية ما يلي:
1. عدم استعمال الوحدة العقارية لغير الأغراض المعدة لها.
2. دفع الأجرة في مواعيدها المحددة.
3. دفع نفقات استهلاك الكهرباء والمياه.
4. دفع تكاليف الصيانة والإصلاحات.
5. دفع الضرائب والرسوم المقررة وفقا للقوانين المعمول بها.
المادة (27)
يحظر على مستأجر الوحدة العقارية ما يلي:
1. تأجير الوحدة العقارية إلى أي شخص آخر من الباطن.
2. التنازل عن الوحدة العقارية جزئيا أو كليا للغير.
3. إحداث أي تغيير في الوحدة العقارية دون موافقة الوزارة خطيا.
4. استغلال الوحدة العقارية لأغراض مخلة بالقانون أو الشرف.
المادة (28)
1. إذا خالف المستأجر أحكام المادتين 26، 27 من هذا القرار يحق للوزارة فسخ العقد.
2. للمستأجر أن يطلب إنهاء عقد الإيجار وإخلاء الوحدة العقارية، وفي هذه الحالة عليه أن يخطر الوزارة كتابة قبل موعد الإخلاء بثلاثة أشهر على الأقل.
3. على المستأجر في حالة انتهاء عقد الإيجار لأي سبب أن يسلم العين المؤجرة إلى الوزارة بالحالة التي كانت عليها وقت الاستئجار.
الفصل الرابع
أحكام ختامية
المادة (29)
تسري على إدارة العقار وصيانته أحكام المواد من 19 إلى 41 من قانون رقم (1) لسنة 1996 بشأن تمليك الطبقات والشقق والمحلات.
المادة (30)
يصدر الوزير التعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القرار.
المادة (31)
يلغى العمل بقرار وزير الإسكان رقم (1) لسنة 1997 بشأن تنظيم الانتفاع بالوحدات العقارية التي تحصل عليها وزارة الإسكان والقرار رقم 2 لسنة 1998 م العدل له.
المادة (32)
على جميع الجهات المختصة، كل فيما يخصه، تنفيذ هذا القرار ويعمل به من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية.
صدر بمدينة غزة بتاريخ 19/2/2004م
الموافق 28/ ذو الحجة/ 1424 هـ
د. عبد الرحمن حمد
وزير الأشغال العامة والإسكان
عن منظومة القضاء والتشريع في فلسطين - المقتفي -، اعداد معهد الحقوق في جامعة بيرزيت.