قرار وزير الإسكان رقم ( 2 ) لسنة 1997 بشأن اللائحة التنفيذية لقانون تمليك الطبقات والشقق والمحلات

وزير الإسكان بعـد الإطلاع على القانون رقم ( 1 ) لسنة 1996 بشـأن تمليك الطبقات والشقق والمحلات. ولا سيما المادة (49) منه، وبناءً على مقتضيات المصلحة العامة، قرر ما يلي :

الفصل الأول
أحكام عامة

يحق لكل شخص أن يمتلك طابقاً أو شقة أو محلاً تجارياً أو أكثر في البناء المنشأ على عقاره أو عقار غيره كجزء مفرز ومستقل ويجوز التصرف به على هذا الوجه.

لكل صاحب شقة أو طابق أو محل أو أي بناء منشأ على عقاره أو عقار غيره أن يسجل لدى دائرة تسجيل الأراضي ما يملكه كجزء مفرز ومستقل وتعتبر عندئذ أرض العقار المنشأ عليها البناء وأجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك قسماً مشتركاً لجميع أصحاب تلك الطوابق أو الشقق أو المحلات.

يكون السجل الخاص المعد من قبل دائرة تسجيل الأراضي لتسجيل الشقق والطبقات طبقاً للقانون رقم ( 1 ) لسنة 1996 مرقم الصفحات بأرقام متتابعة تبدأ برقم ( 1 ) وتدرج فيها أرقام طلبات التسجيل بحسب أسبقية تقديمها للموظف المختص وتخصص لكل عقار (أرض) أو شقة أو محل صفحة مستقلة.

تنظم صفحة العقار في السجل المذكور بالمادة السابقة وفقاً للنموذج الملحق رقم ( 1 ) على أن تتضمن البيانات التالية: رقم القطعة ورقم القسيمة وموقع العقار (الأرض) وأسماء المالكين المتصرفين وحصة كل واحد منهم على الشيوع ومقياس الرسم لخارطة الأرض ومشروحات عن الأجزاء المشتركة في البناء والمستند المطلوب تسجيله وتاريخ ونوع المعاملة بالإضافة لقيمة الأرض والأجزاء المشتركة بقصد تقدير الرسوم.

تنظم صفحة الشقة أو الطابق أو المحل في السجل المشار اليه سابقاً وفقاً للنموذج الملحق رقم ( 2 ) على أن تتضمن البيانات التالية: رقم القطعة (الحوض) ورقم القسيمة (القطعة) ورقم البناية ورقم الطابق ورقم الشقة واسم المالك المتصرف ومساحة الشقة أو الطابق ومقياس الرسم لخارطة البناء وعقد البيع الخاص بالشقة أو الطابق أو المحل أو أي سند من مستندات التمليك المعتبرة قانوناً وتاريخه ونوع المعاملة وحصة المالك ومشروحات عن قيمة البناء من أجل تقدير الرسوم.

الفصل الثاني
طلبات التسجيل

تتم إجراءات تسجيل ونقل ملكية الشقق أو الطبقات أو المحلات مفرزة ومستقلة بناء على طلب كتابي يقدم للموظف المختص من ذوي الشأن أو من يقوم مقامهم وفق نموذج معد لذلك من قبل دائرة تسجيل الأراضي.

يرفق بطلب التسجيل الأوراق والمستندات التالية: رخصة البناء أو صورة مصدقة عنها وشهادة بإتمامه. خارطة مساحية مبيناً عليها الموقع العام لقسيمة الأرض المقام عليها البناء، خارطة للبناء مبيناً فيها مساحة الطابق أو الشقة أو المحل ورقم كل منها المؤقت والأجزاء المشتركة في البناء كمواقف السيارات والمناور والسلالم والمصاعد وأماكن التهوية وخلافه موقعة من مهندس مرخص. كشف بأسماء جميع أصحاب الشقق أو الطبقات أو المحلات ومساحة كل شقة وتفاصيل عن الأجزاء المشتركة المعدة للإستعمال المشترك وحصة كل شريك على الشيوع فيها. بيان بحدود قسيمة الأرض (العقار) المنشأ عليها البناء ومساحتها ومواقعها موقع من مساح مرخص. شهادات خلو طرف من الضرائب البلدية والأملاك والدخل. نظام إدارة البناء الذي ينظم العلاقة بين جميع أصحاب الشقق والطبقات والمحال المقامة على أن يكون موقعاً من البائع والمشتري وكافة أصحاب الشقق والطبقات. عقد البيع أو الشراء المراد تسجيله (العقد الابتدائي) أو أي سند من سندات التمليك المعتبرة قانوناً. شهادة تسجيل العقار (الأرض المقام عليها البناء) الصادرة عن مكتب تسجيل الأراضي.

الفصل الثالث
تدقيق الأوراق

يقوم الموظف المختص بدائرة تسجيل الأراضي باستيفاء البيانات الخاصة بالأوراق والمستندات المقدمة له مع الطلب من واقع القيودات الموجودة بالدائرة فإذا ما رأى أن ما قُدم له غير كاف لإتمام إجراءات التسجيل أعاد الطلب ومرفقاته إلى صاحب الشأن مؤشراً عليه بما يجب أن يستوفي فيه من الناحية القانونية.

يتولى مراجعة الخرائط من الناحية المساحية والهندسية وتدقيقها موظف متخصص في دائرة المساحة على أن يؤشر عليها بما يفيد بأنها روجعت ودققت حسب الأصول.

مادة ( 10 )

بعد استيفاء كافة المستندات والخرائط والأوراق المطلوبة والتأشير عليها بما يفيد أنها روجعت ودققت من قبل الموظف المختص بدائرة تسجيل الأراضي يقوم الموظف المذكور بوضع رقم وتاريخ طلب التسجيل وتحفظ الأوراق بملف خاص للمعاملة حيث تحال لموظف التسجيل.

الفصل الرابع
التسجيل في السجل

مادة ( 11 )

يقوم موظف التسجيل بتعبئة نموذج العقد المعد لدى تسجيل الأراضي حسب نوع المعاملة المقدمة من واقع المستندات المرفقة بها ويذكر به أسماء أصحاب الشأن وأسماء الشهود ومحال إقامتهم ويستمع لإيجاب وقبول طرفي العقد بعد التأكد من شخصياتهم من خلال بطاقة تحقيق الشخصية أو جوازات السفر بحضور الشهود.

مادة ( 12 )

يوقع الطرفان العقد وعلى الشهود التوقيع عليه إثباتاً لصحة شخصية المتعاقدين وصحة ما يشتمله العقد من بيانات.

مادة ( 13 )

بعد التوقيع على العقد من قبل ذوي الشأن والشهود ويصدق الموظف المختص على توقيعاتهم.

مادة ( 14 )

يقوم موظف التسجيل وعلى الصفحة المخصصة للعقار (الأرض) في السجل بتسجيل رقم القسيمة والقطعة والموقع والمساحة الكلية للأرض المقام عليها البناء والأجزاء المشتركة في البناء ومساحة كل جزء كالمناور وأماكن التهوية والمصاعد والسلالم وأماكن توقيف السيارات وغيرها من أجزاء البناء المعد للإستعمال المشترك وحصة كل مالك فيها على الشيوع.

مادة ( 15 )

تحسب حصة مالك الشقة أو الطابق أو المحل في الأرض المقام عليها البناء والأجزاء الأخرى المشتركة منه كما يلي: مساحة الأرض المقام عليها البناء مقسمة على مجموع مساحات الشقق والمحلات المكون منها البناء وتضرب في مساحة الشقة أو المحل الذي يخص المالك فتكون الحصيلة هي حصة مالك الشقة أو المحل في الأجزاء المشتركة في الأرض والبناء على الشيوع وهذه الحصة تشكل جزءاً من مجموع حصص أصحاب الشقق أو الطلبات أو المحلات جميعها الموجودة في البناء بعد حسابها بنفس الطريقة.

مادة ( 16 )

يقوم موظف التسجيل وعلى الصفحة المخصصة للشقة أو الطابق أو المحل في السجل بتسجيل الرقم النهائي للوحدة العقارية (الشقة أو الطابق أو المحل) ومساحتها ورقم البناية مقترناً برقم قسيمة الأرض والقطعة واسم المالك للوحدة العقارية وتسجل الوحدة العقارية باسم المالك كاملاً.

مادة ( 17 )

تنظم دائرة تسجيل الأراضي صحيفة إضافية أو أكثر لكل صفحة من صفحات السجل تقيد فيها أنواع التصرفات اللاحقة والحقوق العينية الخاصة بكل وحدة عقارية والناشئة عن أي تصرفات جديدة.

الفصل الخامس
دفاتر الطلبات

مادة ( 18 )

على دائرة تسجيل الأراضي إعداد دفاتر لقيد طلبات التسجيل بأرقام مسلسلة حسب ترتيب تقديمها وأخرى لإدراج أسماء أصحاب الشقق مرتبة حسب الحروف الأبجدية ورقم صفحة السجل الخاص المعد للتسجيل وتاريخ الشراء ورقم البناء والشقة والطابق والقسيمة والقطعة المقام عليها البناء وأية دفاتر أخرى إذا رأت ذلك ضرورياً لسير العمل.

الفصل السادس
ترقيم الشقق والمباني والطبقات

مادة ( 19 )

ترقم الأبنية المتعددة المنشأة على قطعة أرض واحدة ترقيماً متسلسلاً حسب موقعها من المدخل الرئيس لقطعة الأرض وتبدأ برقم ( 1 ) من اليمين إلى اليسار.

مادة ( 20 )

ترقم الطوابق في كل بناية حسب ترتيب كل طابق من حيث أرضيته القائم عليها ترتيباً متسلسلاً يبدأ بالرقم (0) للطابق الواقع على مستوى الشارع العام ورقم (1) للطابق الذي يعلوه ورقم (2) للطابق الذي يليه وهكذا.

مادة ( 21 )

ترقم الشقق في كل طابق حسب موقعها من المدخل الرئيس للطابق ترقيماً متسلسلاً حيث تبدأ بالرقم (1) من اليمين إلى اليسار وإذا تعددت المداخل الرئيسية في البناء فليبدأ من المدخل الأيمن الرئيس.

مادة ( 22 )

إذا وقع البناء على عدة شوارع وكانت له عدة مداخل رئيسة عليها فليبدأ الترقيم من المدخل الرئيس الواقع على الشارع الرئيس.

مادة ( 23 )

السطح المفرز يأخذ رقماً كالطابق أو الشقة وإذا كان الطابق موحداً لا يشتمل على شقق فإنه يأخذ رقم الشقة الأولى كما تأخذ البناية الرقم (1) إذا لم يكن هناك أبنية أخرى على قطعة الأرض الواحدة ويكون الرقم الدال على الطابق الواقع على مستوى الشارع مثلاً هو (10).

مادة ( 24 )

يتكون رقم كل وحدة عقارية (شقة) من ثلاثة أعداد الأول على أقصى اليمين ويشير إلى موقع وترتيب الشقة والثاني في الوسط ويشير لموقع وترتيب الطابق والثالث في أقصى اليسار ويشير لموقع وترتيب البناية وأن الرقم الناتج هو رقم الشقة الذي يسجل في السجل.

مادة ( 25 )

فإذا كان الرقم لدينا ( 101 ) فان الرقم الأول من اليمين يشير إلى ترتيب الشقة من الشقق الأخرى وأن الرقم (0) الأوسط يشير إلى ترتيب الطابق وأن الرقم الثالث على اليسار يشير إلى ترتيب البناية ليكون رقم الشقة الأولى من الطابق الواقع على مستوى الشارع (الأرضي) من البناية الأولى.

مادة ( 26 )

ترقم الطوابق التحت أرضية (القبو) وإن نزل وما بها من شقق بنفس الطريقة المشار إليها في المواد السابقة مع وضع الإشارة السلبية (-) أمام الرقم الدال على ترتيب الطابق أو الشقة في البناية ويعتبر الرقم الناتج من ثلاثة أعداد هو رقم الشقة الذي يسجل في السجل.

مادة ( 27 )

فإذا كان الرقم لدينا ( -101 ) فان الرقم الأول من اليمين يشير إلى ترتيب الشقة وأن الرقم الثاني من اليمين يشير إلى الطابق الذي يقع تحت مستوى الشارع (الأرض) وأن الرقم الثالث على اليسار ويشير إلى رقم البناية ليكون رقم الشقة الأولى من الطابق الواقع تحت مستوى الشارع (الأرضي) من البناية الأولى.

مادة ( 28 )

إذا تمت إضافات لاحقة لبناء أو طابق أو شقة فإنها تأخذ رقماً متسلسلاً بعد الأرقام الفعلية المسجلة حتى ولو كانت ذات ترتيب اتجاهي مخالف.

مادة ( 29 )

إذا كان البناء مؤلفاً من الطابق الأرضي (القبو) وطابق فوق سطح الأرض وكان الطابقان يشكلان وحدة عقارية واحدة يصلان بعضهما بسلم داخلي فإن رقمه الأصلي يأخذ رقم الطابق الأرضي (القبو) باعتبار السطح القائم عليه الطابق الذي يقع فوق سطح الأرض هو تحت مستوى أرض الشارع ويشار إليه بالإشارة السلبية (-) أمام الرقم الدال على ترتيب الطابق أو الشقة في البناية.

مادة ( 30 )

لا يتم تغيير أرقام الشقق أو الطوابق أو الأبنية المرقمة إذا جرى إفراز أو توحيد لقطعة الأرض المقام عليها البناء بل تبقى كما هي مع إجراء تغيير رقم القسيمة نتيجة الإفراز أو التوحيد الذي يتم نتيجة ذلك.

الفصل السابع
اتحاد المالكين

مادة ( 31 )

يؤلف أصحاب الشقق والطوابق والمحلات في البناية الواحدة اتحاداً لإدارة المصالح المشتركة في البناء ويعتبر لكل صاحب طابق أو شقة صوت أو أصوات انتخابية بنسبة الحصص التي يملكها على الشيوع في الأجزاء المشتركة من البناء والأرض.

مادة ( 32 )

ينتخب الاتحاد مديراً له لإدارة المصالح المشتركة في البناء بأغلبية أصوات المالكين العادية وتكون مدة ولايته سنتين كاملتين قابلتين للتجديد بالانتخاب.

مادة ( 33 )

يعزل مدير الإتحاد بأغلبية ثلثي الأصوات الانتخابية فإن لم تتوافر أغلبية الثلثين في الاجتماع الأول فبالأغلبية المطلقة في الاجتماع الثاني على أن لا يقل عدد الناخبين الحاضرين في هذا الاجتماع عن ثلثي الأصوات الانتخابية.

مادة ( 34 )

يقوم مدير الاتحاد بالإشراف على إدارة المصالح المشتركة في البناء والأماكن المشتركة الملحقة به والمحافظة عليها وإمساك سجل حسابات المصاريف ويستوفي المصاريف من المالكين كل بنسبة ما يملك من الشقق والطوابق. وإذا تسبب أحد المالكين في وقوع ضرر أو عطل في أي جزء من الأجزاء المشتركة في البناء سواء بنفسه أو بواسطة مستأجره أو وكيله أو زائره أو أحد أفراد عائلته أو أي شخص منحه حقاً في شقته أو طابقه فتستوفي مصاريف إزالة الضرر وإصلاحه من قبل ذلك المالك وإذا كان الضرر أو العطل ناتجاً بفعل الطبيعة والقضاء والقدر فتستوفي المصاريف من جميع مالكي الشقق أو الطبقات بنسبة ما يملكه كل واحد منهم في الأجزاء المشاعة.

مادة ( 35 )

يعقد الاتحاد اجتماعاً كل ستة شهور للتداول والاطلاع على سجل حسابات المصاريف وتصديق هذه الحسابات بالتوقيع على سجل الحسابات في الخانة المخصصة ولا يكون الاجتماع قانونياً إلا إذا حضره أغلبية الأصوات الانتخابية المطلقة على الأقل وإذا لم يحضر هذا العدد يؤجل الاجتماع لمدة خمسة عشر يوماً ويوجه المدير دعوة لجميع المالكين ويعتبر الاجتماع قانونياً في هذه الحالة بأي عدد من الحضور.

مادة ( 36 )

إذا كان الطابق أو الشقة مملوكاً لعدة أشخاص فليمثلهم من يختارونه من بينهم بالنسبة لحضور الاجتماعات.

مادة ( 37 )

يمثل المدير الاتحاد أمام المحاكم والدوائر والغير ويحق له أن ينيب عنه أي شخص آخر من المالكين بموجب توكيل خطي.

مادة ( 38 )

تختص المحاكم بالفصل في الخلافات الناشئة بين أصحاب الطوابق والشقق إذا لم يستطع المدير حلها أمام الخلافات الناشئة بين المدير وأحد أصحاب الشقق أو الطوابق أو المحلات فيجري التحكيم بشأنها ويكون قرار المحكمين فيها نهائياً.

مادة ( 39 )

يمكن عقد اجتماع طارئ بناء على دعوة مدير الاتحاد للنظر في الإصلاحات الضرورية المستعجلة وتسليم النفقات الواجبة عنها.

مادة ( 40 )

إن النفقات المشتركة تمثل على سبيل المثال لا الحصر المصاريف العائدة لجميع الطوابق والشقق المشاركة في البناء ورواتب وأجرة الأشخاص المعينين لصيانة الأقسام المشتركة في البناء ومصاريف التنظيفات والكهرباء وبدل التأمين ضد الحريق والحوادث وضرر المياه الصحية والمجاري وإصلاح الواجهات عند الاقتضاء وهكذا.

مادة ( 41 )

فيما عدا ما ذكر في المواد السابقة يلتزم الاتحاد بالأحكام الواردة في قانون تمليك الطبقات والشقق والمحلات رقم (1) السنة 1996.

الفصل الثامن
الرسوم

مادة ( 42 )

أولاً: تستوفي الرسوم بالأسس والفئات المبينة فيما يلي: 1- البيع: واحد في الألف من قيمة العقار المراد تسجيله تدفع من قبل المشتري وقابلة للتعديل. 2- المبادلة: واحد في الألف من قيمة أعلى العقارات التي يتم المبادلة عليها وتدفع بالتساوي بين المتبادلين. وقابلة للتعديل 3- الهبة والوصية: لغير الأصول أو الفروع أو الزوج واحد من الألف من قيمة العقار تدفع من قبل المنتفع. 4- الهبة والوصية للأصول والفروع والزوج نصف في الألف من قيمة العقار تدفع من قبل المنتفع. 5- الإرث مجاناً إذا أجرى الانتقال خلال ستة أشهر من وفاة المورث ونصف في الألف من قيمة العقار إذا لم يجر الانتقال خلال المدة المذكورة من قبل الوارث. 6- الرهن: نصف في الألف من قيمة مبلغ الدين وتدفع من قبل الدائن المرتهن قابلة للتعديل. 7- التخارج: نصف في الألف من المبلغ المحدد للتخارج تدفع من المنتفع طالب التملك قابلة للتعديل ثانياً:- تعفى من رسوم التسجيل المباني المطلوب تسجيلها باسم مالك الأرض المقام عليها تلك المباني.

مادة ( 43 )

يحصل من صاحب المعاملة عن كل فحص أو تدقيق أو تنظيم فني للخرائط يتطلب اتخاذه عملاً على العقار أو في داخل المكتب رسما بمبلغ خمسة دنانير أردنية أو ما يعادلها من العملة المتداولة وتتضمن هذه الرسوم الرسم اللازم لتسليم نسخة واحدة من الخريطة أو المخطط الذي جرى فحصه وتدقيقه وتنظيمه.

مادة ( 44 )

تحصل من الطالب عن إعطاء سند الملكية أو شهادة الرهن أو أي بيانات أو صور أحد القيود من سجلات الملكية رسم دينارين أردنيين أو ما يعادلها من العملة المتداولة.

مادة ( 45 )

تتولى لجنة تقدير الأراضي أو الموظف المختص حسب الأحوال مهمة تقدير العقار في الأحوال التي تستلزم ذلك فإذا اعترض صاحب الشأن على التقدير قدم تظلماً بذلك إلى وزير العدل لإعادة النظر في تقدير قيمة العقار ويكون قرار وزير العدل في ذلك نهائياً غير قابل للطعن.

مادة ( 46 )

تعفى المستندات والمحررات الصادرة لمصلحة السلطة والمؤسسات العامة وتلك المتعلقة بالهبات والوصايا والأوقاف لوجه الخير والبر من الرسوم.

الفصل التاسع
مبادئ عامة

مادة ( 47 )

لا تجري معاملات تسجيل الشقق والطبقات والمحال المكون منها ذلك البناء بأسماء الشركاء ما لم يكن هناك انتقال للحصص المشاعة في الأرض والأجزاء المشتركة في البناء على الشيوع لصاحب المعاملة.

مادة ( 48 )

يجوز إفراز البناء وتسجيل الشقق والطبقات والمحال المكون منها ذلك البناء بأسماء الشركاء بدون قصد البيع متى كانوا شركاء على الشيوع في ملكية الأرض والبناء وبنفس الشروط المذكورة في هذا النظام.

مادة ( 49 )

تسجل حصة مالك الشقة أو الطابق أو المحل في الأرض والأجزاء المشتركة في البناء على الشيوع في حين تسجل الشقة أو الطابق أو المحل كاملاً

مادة ( 50 )

صفحات السجل تكمل بعضها بعضاً وإذا ملئت إحداها يرفق بها ملحق يوضع خلف الصفحة المملوءة داخل السجل.

مادة ( 51 )

يحصل مالك الشقة على شهادتين للتسجيل الأولي للشقة والثانية للحصة المشاعة في الأرض والأجزاء المشتركة من البناء.

مادة ( 52 )

في حساب الحصة الشائعة في الأرض والأجزاء المشتركة من البناء لا يعتد بالكسور في مساحة الشقة أو الطابق أو المحل ويقرب الكسر إلى أقرب عدد صحيح.

مادة ( 53 )

لا يقبل الجزء المشترك من الأرض والأجزاء المشتركة في البناء القسمة الرضائية أو الجبرية ولا التصرف به أو ببعضه مستقلاً عن الطابق أو الشقة إذ إن حق كل مالك فيه يتبع حكماً ملكية الطابق أو الشقة ولا ينفصل عنها في جميع الحالات.

مادة ( 54 )

يلغى كل ما يتعارض مع هذا القرار.

مادة ( 55 )

على جميع الجهات المختصة، كل فيما يخصه، تنفيذ هذا القرار ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

صدر في: 25 /8 /1997 ميلادية د. عبد الرحمن حمد وزير الإسكان

عن منظومة القضاء والتشريع في فلسطين - المقتفي -، اعداد معهد الحقوق في جامعة بيرزيت.